Une nouvelle version du DPE est entrée en vigueur en juillet 2021. Son mode de calcul a été revu en profondeur pour qu’il soit à la fois plus fiable, plus proche de la réalité et plus lisible. Quelles informations contient ce nouveau diagnostic de performance énergétique, et comment sont désormais établies les classes énergétiques des logements ?

Ce bilan énergétique revêt aujourd'hui un rôle majeur. En effet, les mauvaises classes (E, F, G) deviennent progressivement interdites à la location ! Pour éviter cette sanction qui démarre en 2025, mieux vaut prendre les devants en rénovant les logements énergivores, aussi appelés « passoires thermiques ». Sinon, les propriétaires bailleurs se verront confrontés à une situation bien embêtante dans les prochaines années.

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE : qu’est-ce que c’est ?

Apparu dans les années 2000, le DPE est un bilan qui étudie et renseigne la performance énergétique d’un bien immobilier. Cet outil d’information s’inscrit au sein d’un ensemble de mesures qui visent à notamment réduire la consommation d’énergie des bâtiments dans le secteur résidentiel.

Quelles sont les informations contenues dans le DPE ?

Le DPE décrit les caractéristiques du logement, ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement ou de ventilation.

Par ailleurs, les DPE édités avant juillet 2021 comportaient également deux étiquettes qui rendaient leur compréhension plus facile et visuelle, avec des lettres allant de A (excellent) à G (très mauvais) :

• L’étiquette énergie, de vert à rouge, qui renseigne sur la consommation d’énergie primaire (Cep),
• L’étiquette climat, violette, qui indique la quantité de gaz à effet de serre émis.

Le mode de calcul du diagnostic

Avant 2021, le DPE pouvait se calculer de deux façons. Les diagnostiqueurs pouvaient en effet l’établir :

• Soit en fonction de la consommation énergétique estimée (via un calcul normé prenant en compte différents paramètres comme la résistance thermique des isolants),
• Soit en fonction de la quantité d’énergie consommée sur la base de factures. Problème, cette seconde méthode était relativement peu fiable, puisque la consommation d’énergie peut considérablement varier d’un usager à l’autre !

• De plus, si aucune facture n’était transmise au diagnostiqueur, le professionnel pouvait éditer un DPE vierge. Or, sans information sur la consommation d’énergie ou sur les émissions de gaz à effet de serre du logement, difficile d’avoir une idée du confort thermique et du budget chauffage, que l’on soit potentiel locataire ou acquéreur.

  Enfin, sans aucune information exploitable, difficile de savoir quels travaux de rénovation sont à prioriserpour améliorer le plus possible les performances thermiques du bien immobilier.

  La refonte du DPE en 2021

  Afin de rendre le DPE plus fiable et plus complet, la méthodologie et le mode de calcul ont été totalement revus. Une nouvelle mouture est donc en vigueur depuis le 1^er juillet 2021.

  Une méthode de calcul unifiée

  Premier grand changement : le calcul sur facture est supprimé. Dorénavant, pour établir le DPE, les diagnostiqueurs doivent se baser sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage.

  Interdiction des DPE vierges

  Depuis le 1^er juillet 2021, les diagnostiqueurs ne peuvent plus générer de DPE vierges. Même s’ils ne disposent d’aucune facture des précédents occupants, les professionnels doivent établir les diagnostics en prenant comme base un montant indicatif théorique des factures énergétiques.

  Une seule étiquette au lieu de deux

  Auparavant, les DPE présentaient des notes de A à G dans deux étiquettes distinctes : l’une pour la consommation d’énergie, et l’autre pour l’émission de gaz à effet de serre (GES). Désormais, ces deux étiquettes ont fusionné en une seule. La consommation d’énergie et l'émission de GES contribuent toutes deux à l’attribution de la note finale, toujours de A à G.

  La plus mauvaise lettre est retenue pour déterminer la classe énergétique finale. Il faut donc optimiser les deux aspects en simultané !

  Opposabilité et valeur juridique du diagnostic de performance énergétique

  Enfin, autre changement : le DPE devient « opposable ». Un peu barbare, ce terme juridique signifie que le vendeur ou le bailleur engage sa responsabilité en cas d’erreur préjudiciable pour un futur acquéreur ou pour un futur locataire.

  Le cas échéant, les occupants pourront donc prendre les mesures juridiques qui s’imposent à l’encontre des vendeurs ou des bailleurs. Ce qui confère au nouveau DPE une valeur juridique, et non plus uniquement une valeur informative.

  Astuce: Vous pouvez retrouver un DPE et contrôler sa validité en quelques clics en vous rendant sur le site de l’Observatoire des DPE, mis en place par l’Ademe. Il vous suffit pour cela d’entrer le numéro du diagnostic dans le moteur de recherche. Vous avez de grandes chances d’y trouver le document : pas moins de 11 millions de DPE y sont répertoriés !

Les modalités du DPE en 2022

Les passoires thermiques dans le viseur du gouvernement

À compter de 2025, tous les biens classés G au DPE — « passoires thermiques » — seront considérés comme des logements indécents et ne pourront plus être proposés sur le marché de la location. À moins, toutefois, d’entreprendre au préalable des travaux de rénovation améliorant la note du DPE. Suivront en 2028 les logements F, puis E en 2034. Mieux vaut anticiper ces interdictions !

Une formule corrigée

La nouvelle formule de calcul du DPE mise en place au 1^er juillet 2021 comportait malheureusement une erreur. Conséquence : un grand nombre de logements construits avant 1975 ont reçu une très mauvaise note au DPE et ont, de ce fait, été classés à tort dans la catégorie des passoires énergétiques (classe F ou G).

Un problème pour les personnes qui avaient demandé un DPE pour vendre leur bien immobilier. Une mauvaise note telle que G ou F est, en effet, moins attractive pour les acquéreurs potentiels. Cela peut à la fois ralentir la transaction et déboucher sur une baisse du prix de vente !

Du côté des propriétaires bailleurs, ces diagnostics erronés posent également problème avec l'interdiction de location imminente.

Le nouveau calcul et les méthodes correctives du diagnostic DPE

Un arrêté correctif

L’anomalie de calcul a rapidement été signalée par les professionnels de l'immobilier ainsi que les diagnostiqueurs. En réponse, un arrêté correctif a été publié au Journal officiel du 14 octobre 2021. Ce texte indique que les paramètres d’évaluation erronés ont été modifiés dans le logiciel de calcul.

DPE erroné : que faire ?

Si vous avez fait appel à un professionnel pour établir un DPE entre le 1^er juillet et le 15 octobre 2021, ce diagnostic peut être faux. Une grande campagne de rappel est actuellement menée par les diagnostiqueurs, et ce sont au total plus de 100 000 DPE qui devraient être refaits.

• Si vous êtes propriétaire d’un bien construit avant 1975, et qu’il a été classé G ou F par un DPE entre le 1^er juillet et le 15 octobre 2021, la réalisation d’un nouveau diagnostic sera programmée automatiquement et gratuitement.
• Si vous êtes propriétaire d’un bien construit avant 1975 et classé E ou D par un DPE à la période indiquée, vous pouvez également bénéficier d’un nouveau diagnostic gratuit. Mais c’est à vous d’en faire la demande auprès du professionnel.